il Cantiere di Nizza

  • Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI
  • 03 nov, 2017

Hotel Le Saint Paul

Ideale Edile Group Srl, Opera anche al di fuori dal territorio Italiano, l'Ideale Edile Group Srl e stata selezionata dalla società appaltatrice tra diverse aziende Italiane, per i suoi requisiti professionali, qualitativi e necessari per la ristrutturazione di questo importante Hotel Francese di Nizza " Le Saint Paul ".
l'incarico prevede:
  • demolizioni interne di tre piani
  • decorazione pareti
  • opere in cartongesso
  • pavimentazione
  • fornitura e posa serramenti e infissi
  • rifacimento bagni

IDEALE EDILE GROUP SRL

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 03 nov, 2017
Ideale Edile Group Srl, Opera anche al di fuori dal territorio Italiano, l'Ideale Edile Group Srl e stata selezionata dalla società appaltatrice tra diverse aziende Italiane, per i suoi requisiti professionali, qualitativi e necessari per la ristrutturazione di questo importante Hotel Francese di Nizza " Le Saint Paul ".
l'incarico prevede:
  • demolizioni interne di tre piani
  • decorazione pareti
  • opere in cartongesso
  • pavimentazione
  • fornitura e posa serramenti e infissi
  • rifacimento bagni
Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 30 ott, 2017

La Cassazione, con la recente sentenza n. 23986 del 2017 , in tema di costruzioni in aderenza, ha stabilito che non rileva che il fabbricato preesistente cui il manufatto costituisca addizione sia stato realizzato prima o dopo quello del vicino.

Infatti, la circostanza che un manufatto costituisca addizione di un fabbricato già esistente, non è sufficiente a negare la possibilità di costruire tale manufatto in aderenza al fabbricato realizzato dal vicino sul confine.

Gli orientamenti della Cassazione

Già in precedenza, la Cassazione si espresse su questo tema (sentenza numero 11488/2015), sottolineando che “ se la situazione lo permette e la soluzione originaria è legittima, la soluzione costruttiva (a distanza legale, in aderenza o in appoggio) può infatti essere modificata in ogni tempo ”.

Il caso affrontato dalla Cassazione

La Corte di Cassazione, dovette affrontare una situazione che interessava due società, la prima citava in giudizio l’altra, sostenendo che aveva costruito una scala sul confine tra le rispettive proprietà, non rispettando le norme sulle distanze legali previste dal codice civile,  dal PRG del comune, e la disciplina delle vedute. Chiedeva dunque la demolizione dell’opera ed il risarcimento del danno.

Le richieste della società convenuta

La società convenuta, si costituiva in giudizio, e chiedeva  che fosse ordinata la demolizione della scala e del vano realizzati dalla società attrice, in aderenza al muro di confine tra le due proprietà, e che la stessa fosse condannata al risarcimento danni.

La decisione del giudice

Il giudice di primo grado, accolse la domanda principale e rigettava la riconvenzionale, mentre in secondo grado, vennero confermate le richieste dell’attore, accolta anche la domanda del convenuto; condannava quindi la società attrice a demolire la scala esterna e il manufatto, oltre a risarcire i danni.

Quest’ultima fece ricorso in Cassazione, la quale accolse le sue richieste, stabilendo che la corte d’appello, accertasse se la realizzazione della scala, fosse antecedente a quella del vano, di analizzare nuovamente la questione, considerando il principio in base al quale, la costruzione in aderenza è possibile anche se si tratti di addizione di opera preesistente
Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 25 ott, 2017

La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari ha creato molte dispute tra i condomini, i quali spesso hanno interessi diversi e contrapposti.

Comunque, la seguente sentenza della Cassazione civile, sez. II, n. 116 del 29 gennaio 2002, in merito alle delibere condominiali suddette ha stabilito che:

“La delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari, ai sensi dell’art. 26, comma secondo, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all’art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere, corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma primo, della stessa legge, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera.
Le suddette norme, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono infatti una fase deliberativa «interna» (attinente ai rapporti tra i condomini disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 c. c.) da una fase esecutiva «esterna» (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento”.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 23 ott, 2017

Nascono i primi indici di affidabilità per gli amministratori

L’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 22 settembre scorso, ha chiuso il capitolo degli studi di settore.

Sono stati introdotti infatti, i primi 70 indici di affidabilità fiscale che dal 2018, rappresenteranno il nuovo sistema di tassazione per un’ampia categoria di imprese.

Tale sistema determina, per i contribuenti maggiormente “affidabili”, dei vantaggi, tra i quali: meno controlli, rimborsi più veloci, un numero minore di informazioni da inserire nel modello di trasmissione dei dati.

Gli indici di affidabilità

L’indice di affidabilità è formato attraverso un processo metodologico che analizza, una gamma di elementi che caratterizzano i processi produttivi, con l’individuazione di gruppi omogenei, stima di valore aggiunto, ricavi e reddito.

Il livello di affidabilità si determina in base ad un una scala di valori che va da un minimo di 1 ad un massimo di 10; e quando si supera la quota 8 si ottengono le premialità.

Si tratta ancora di una sperimentazione; infatti per l’anno d’imposta 2017 verranno applicati a 1,4 milioni di contribuenti, a regime si coinvolgeranno tutti i 4 milioni di contribuenti.

Le finalità degli indici

Tutto ciò è finalizzato ad una maggior collaborazione tra i cittadini e amministrazione finanziaria, così da agevolare l’emersione naturale di basi imponibili, e stimolare l’assolvimento degli obblighi tributari.

Gli indici sintetici di affidabilità fiscale al momento sono 70, e così suddivisi:

·attività economiche del settore delle manifatture (15)

·attività economiche del settore dei servizi (17)

·attività professionali (9)

·attività economiche del settore del commercio (29)

Nell'elenco degli indicatori di affidabilità economica da elaborare per il periodo d’imposta 2017 e relative attività economiche troviamo anche gli amministratori di condominio .

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 23 ott, 2017

I costi internet rientrano tra le spese condominiali

Al giorno d’oggi, il costo internet rientra a pieno tra le spese condominiali , ed è equiparabile ai costi sostenuti per l’ascensore, per la manutenzione del giardino, la pulizia delle scale, ecc…

Ciò è già una realtà consolidata, in alcuni nuovi condomini, già cablati in fibra ottica.

Nella stragrande maggioranza dei casi però, gli edifici condominiali sono corredati con vecchi cavi di rame, attraverso i quali si naviga difficilmente con i “classici” abbonamenti Adsl privati.

In caso di connessione e collegamento assente o lento, i condomini possono verificare se la propria zona sia o meno coperta dal servizio di un provider, che fornisca più “banda” all’edificio, a minor costo possibile, attraverso l’utilizzo del servizio anche da parte dei vicini di casa.

Gli interventi più diffusi

Solitamente il sistema più  utilizzato per portare le connessioni veloci nelle case e in condominio, è l’antenna radio posizionata sul tetto dell’edificio, con l’accesso a una rete Hiperlan.

Uno dei primi limiti che si debbono affrontare però in questo caso, è che le antenne devono essere in visibilità diretta tra loro, per cui potrebbe capitare che il proprio condominio non sia raggiunto dal segnale, anche se con il tempo, i “ punti di illuminazione ” si sono moltiplicati.

Se il segnale non costituisce problema, dall’” access point “, deriva una rete fino agli appartamenti o agli hotspot situati nelle parti comuni.

Il singolo condomino che fruisce del servizio internet, avrà una linea flat criptata paragonabile, ad un collegamento “tradizionale”, e potrà decidere anche la portata della banda che preferisce.

I condomini che utilizzano tale tipo di servizio, sosterranno le spese per l’installazione dell’impianto, poi le bollette riguarderanno i singoli.

Più sono i condomini che aderiscono al servizio, più vantaggiose saranno le offerte.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 23 ott, 2017

Manutenzione dei camini in condominio per garantire la sicurezza

Il tema della sicurezza e protezione dall’incendio in condominio, in relazione alle canne fumarie e camini è molto forte.

All’amministratore compete l’onere di fare in modo che i condomini, che hanno nel loro appartamento un camino con canna fumaria individuale, lo abbiano installato con idonei sistemi di protezione e che venga  eseguita la specifica manutenzione periodica.

I controlli periodici della funzionalità, con eventuali interventi di riparazione, possono essere uno strumento per la salvaguardia dell’incolumità dei vari condomini e del condominio in generale.

L’incendio del camino

Uno dei fenomeni più frequenti è infatti l’incendio da camino, cagionato da problemi insorti nel camino stesso.

Ciò può dipendere da inadeguatezza tecnica, errori di costruzione dovuti all’impiego di materiale non adatto, mancanza di manutenzione tecnica, combustibili non idonei che possono sviluppare un calore eccessivo.

Le canne fumarie devono essere dotate di prese d’aria, devono avere dimensioni, raccordi, curve e pendenze, a norma, tali da garantire la sicurezza.

Lo stesso vale per i materiali, i collegamenti, le protezioni e le coibentazioni, che devono essere effettuate  a regola d’arte da personale specializzato.

L’incendio del camino è spesso provocato dal calore trasmesso dallo stesso camino che, se non isolato adeguatamente, comporta la combustione del rivestimenti e dei materiali vicini.

La manutenzione del camino

Ciò che garantisce la sicurezza di una camino, sono di certo elementi quali, la progettazione, l’esecuzione, la scelta appropriata delle apparecchiature.

Ma è fondamentale anche la manutenzione  dello stesso, che determina la capacità dell’impianto di operare per tutto il suo ciclo di vita in piena sicurezza.

Il camino, anche se è progettato ed installato al meglio, è comunque soggetto all’usura nel tempo, e alla perdita di efficienza, se non vengono eseguiti controlli periodici, finalizzati a garantire una maggiore affidabilità dell’impianto.

La manutenzione, ad oggi è un elemento essenziale per l’efficienza dell’impianto e la sicurezza dell’intero condominio.

La manutenzione rappresenta l’insieme di tutti i servizi necessari per mantenere in efficienza gli impianti, e per garantire il permanere di prestabilite funzioni operative dei singoli dispositivi e dell’intero sistema, ottimizzando la gestione dei costi.

Il ruolo dei tecnici nella cura delle canne fumarie

Il condomino, dotato di un camino autonomo nel suo appartamento, deve garantire la manutenzione periodica delle canne fumarie, attraverso tecnici specializzati, per prevenire il rischio di incendio, come stabilito dalla normativa vigente, ridurre il consumo di combustibile e quindi l’inquinamento, e mantenere costante nel tempo il rendimento.

Inoltre dovrà accertarsi che gli impianti fumari, in fase di  installazione e allacciamento, sia effettuata da parte di personale specializzato.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 20 ott, 2017

Il finanziamento per tutte le spese straordinarie delle proprietà in comune.      

ASCENSORI E CALDAIE Installazione di nuovi impianti di riscaldamento e nuovi ascensori.

RISTRUTTURAZIONI Rifacimento facciate, balconi e tetti.          

PANNELLI SOLARI Installazione di pannelli solari e impianti per il risparmio energetico.

  Il Finanziamento      

un nuovo prodotto rivolto al condominio, uno strumento rivoluzionario che permetterà di finanziare qualsiasi spesa straordinaria; dalle ristrutturazioni agli impianti, dalle caldaie agli ascensori.

il condominio potrà rateizzare fino a 60 mesi, una spesa che prima non avrebbe potuto sostenere.

1) La condizione necessaria per l'erogazione del finanziamento è un verbale di assemblea in cui viene deliberato l'intervento; non è richiesta la partecipazione unanime al finanziamento che potrà quindi essere erogato solo ai condomini che ne faranno richiesta.

2) Il finanziamento sarà subordinato a delibera dell'ente erogante che valuterà il bilancio del condominio non considerando l'esposizione di eventuali altri finanziamenti dei singoli condomini.

3) L'erogazione del finanziamento non prevede la produzione di alcuna documentazione reddituale relativa al singolo condomino, e inoltre non prevede la segnalazione in centrale rischi.

4) L'erogazione del finanziamento, grazie alla sua formula esclusiva, si concilia perfettamente con le normative fiscali vigenti consentendo di portare in detrazione l'intero importo, comprensivo di oneri e spese accessorie sin dal primo anno. Il finanziamento potrà avere una durata compresa tra i 24 e 60 mesi e viene proposto con l'esclusiva formula del "Tasso 0" tecnico.

VANTAGGI PER IL CONDOMINIO  

Disponibilità di uno strumento finanziario innovativo che considera il condominio un soggetto giuridico finanziabile per il valore immobiliare che esprime in modo unitario. Possibilità di portare a compimento lavori di ristrutturazione o innovazioni che aumentano il valore di mercato di ogni singola unità immobiliare.

VANTAGGI PER L'AMMINISTRATORE        

Svolgere un ruolo consulenziale determinante per risolvere problemi che differentemente rischiano di trascinarsi nel tempo senza una prospettiva di soluzione. Portare valore al condomino ma anche alla propria gestione imprenditoriale.

VANTAGGI PER IL CONDOMINO    

Accedere ad una rateizzazione delle spese condominiali senza che questa venga sommata alle eventuali esposizioni finanziarie già in essere. Disporre di beni innovativi che migliorano la qualità della vita e aumentano il valore monetario del proprio immobile.

VANTAGGI PER IL FORNITORE CONVENZIONATO

Il fornitore accreditato e convenzionato riceve il pagamento per intero immediatamente dalla banca senza dovere gestire trattative estenuanti e dilazioni, che possono durare diversi anni. La convenzione prevede per il fornitore l'inserimento di un banner sul portale del condominio che genera visibilità e nuove opportunità di lavoro.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 20 ott, 2017

Locazione operativa

La locazione operativa è una soluzione che consente, a fronte del pagamento di un canone fisso periodico, di avere la disponibilità di un bene strumentale all’esercizio della propria professione o attività imprenditoriale, senza acquisirne la proprietà.

Questo servizio è indicato per coloro che cercano una soluzione flessibile, che permetta un continuo rinnovo tecnologico, al riparo dal rischio di obsolescenza dei beni aziendali.

Quattro buoni motivi per scegliere la locazione:

1) Maggiore liquidità

Non richiede la mobilitazione di fondi propri e rafforza la solvibilità verso la banca di riferimento. Infatti acquistare attrezzature informatiche e altri beni comporta costi non indifferenti, in termini di liquidità, di credito erogato e di tempi di negoziazione. Al contrario la locazione ha un impatto minimo sui margini di credito presso le società di servizi finanziari e non intacca gli indici di bilancio. Le attrezzature restano di proprietà della società locatrice: di conseguenza la locazione - diversamente dall'acquisto diretto - non intacca, a svantaggio dell'utilizzatore, il rapporto tra mezzi propri e totale di bilancio o tra mezzi propri e capitale immobilizzato. In sintesi, la locazione vi garantisce l'utilizzo di tecnologie all'avanguardia, migliorando solvibilità, indici di bilancio e rating della vostra azienda.

2) Efficace pianificazione degli investimenti

Sotto il profilo economico, la locazione è una scelta vincente per la vostra azienda. Il motivo? Anziché sostenere elevati costi di acquisto e tutti gli oneri derivanti come la necessità di gestire cespiti e ammortamenti, potete finanziare i canoni di locazione con gli stessi ricavi realizzati con il loro utilizzo, mantenendo sempre la tecnologia all'avanguardia, e aumentando nel contempo le vostre capacità di investimento. Al vantaggio del "pay-as-you-earn" si aggiunge una sicura pianificazione dei costi: grazie ai canoni fissi di locazione, la vostra pianificazione aziendale sarà chiara ed equilibrata.

3) Miglioramento della qualità degli investimenti e anticipo della concorrenza

Sostituendo gli elevati costi di acquisto in comodi canoni mensili o trimestrali potete avere tecnologie innovative, al passo con la crescita della vostra attività. Per essere competitivi in un mercato così dinamico è necessario investire costantemente in sistemi all'avanguardia. Il rischio è che molte attrezzature risultino obsolete prima di venire ammortizzate. La locazione operativa di permette di assicurare il vantaggio tecnologico alla vostra azienda, con ottimi risultati sulla competitività.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 19 ott, 2017

Le spese per gli interventi di manutenzione del lastrico solare , su chi gravano in condominio?

Nel caso in cui l’appartamento di un condominio, sia coperto da più di un lastrico solare, allora è possibile che solo alcune unità immobiliari siano onerate dalla spesa necessaria alla manutenzione dello stesso.

Per esempio ciò si verifica nel momento in cui i lastrici siano due e solo uno debba subire un intervento di ristrutturazione.

Il principio della  verticale effettiva

In tal caso la ripartizione delle spese, andrà effettuata in base al c.d. principio della verticale effettiva , il quale prevede che la distribuzione delle spese riguardi esclusivamente le unità immobiliari, che realmente sono interessate dal lastrico oggetto di manutenzione, ovviamente seguendo le modalità di ripartizione dettate dall’articolo 1126 del codice civile, se l’uso dello stesso o di una sua parte non sia comune a tutti i condomini.

Tale articolo prevede infatti che “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno “.

Principio riconosciuto anche dalla Cassazione

Il principio della verticale effettiva, è stato riconosciuto anche dalla Corte di Cassazione, la quale con sentenza del 2014 n. 1451, stabiliva che “ la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura “. E’ necessario dunque distinguere i condomini che godono dell’uso esclusivo del lastrico solare, onerandoli di un terzo della spesa da ripartire, e tra i rimanenti condomini, bisogna distinguere fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico.

Concludendo, l’obbligo di partecipare alla spesa di manutenzione del lastrico, sorge esclusivamente laddove il condomino è realmente proprietario di un’unità immobiliare nella zona dell’edificio coperta dal lastrico solare che ha subito gli interventi di manutenzione.

Autore: GIUSEPPE BALESTRIERI 18 ott, 2017

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 7756 del 2017 , ha stabilito che: in caso di opere di ristrutturazione edilizia, interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che comportino gravi difetti, con conseguenze sul godimento e sulla utilizzazione del bene, si applica l’articolo 1669 codice civile, se ne  ricorrono e condizioni.

Il caso in questione, trattava di condomini , che citavano in giudizio la società venditrice e quella che aveva realizzato sull'immobile interventi di ristrutturazione.

La Corte di Cassazione assunse alla base della sua motivazione  l’interpretazione estensiva dell’articolo 1669 codice civile, così da applicarlo anche ad opere manutentive e di ristrutturazione di lunga durata, che possono compromettere un edificio preesistente e il godimento dello stesso secondo la sua destinazione.

L’interpretazione dell’articolo 1669 codice civile

La Suprema Corte spesso si è trovata a trattare questo tema, in particolare si sono delineati due orientamenti contrapposti; nella sentenza 24143 del 2007 , si espresse su un’opera di impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo condominiale; e adottò una interpretazione restrittiva della norma, in base alla quale la costruzione “ da zero ” di immobile, rappresenta il confine dell’ambito di applicazione della responsabilità prevista dal 1669 codice civile, e con limitata applicazione del regime delle garanzie di cui all’articolo 1667 codice civile.

L’interpretazione opposta

Nel 2015 con la sentenza n. 22553 , la Cassazione ammette pienamente l’applicazione del 1669 codice civile, anche nell'ipotesi di lavori di manutenzione e ristrutturazione , nel caso vadano ad incidere su elementi rilevanti per la funzionalità dell’immobile.

La Corte cambia totalmente il suo orientamento, in quanto parte dalla distinzione che il Legislatore fa tra “ opera ” ed “ edificio o altra cosa immobile destinata a lunga durata “, sottolineando che con il termine “ opera “, si può fare riferimento non solo, a un edificio o un immobile di lunga durata costruito da zero, ma anche, ogni intervento, modificativo o riparatore, eseguito successivamente alla costruzione.

Anche il termine “ compimento “, per l’individuazione dell’inizio del termine decennale relativo alla responsabilità, ha ad oggetto non esclusivamente l’edificio ma anche l’insieme delle opere eventualmente eseguite in un secondo momento.

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